Jeśli chodzi o ulgi podatkowe przysługujące osobie fizycznej w związku z zakupem nieruchomości mieszkaniowej, należy zaznaczyć, iż w obecnym stanie prawnym nie obowiązuje już dość dobrze znana podatnikom ulga mieszkaniowa. Nie obowiązuje również ustawa z dnia 29.08.2005 r. o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym (Dz. U. 2013 r., poz. 1304), która regulowała zasady zwrotu osobom fizycznym części wydatków poniesionych na zakup materiałów budowlanych w związku z budową lub remontem budynku mieszkalnego lub jego części.
W chwili obecnej kupujący mogą skorzystać z przepisów określonych w ustawie z dnia 27.09.2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi (Dz. U. 2015 r., poz. 1865). Na podstawie ww. ustawy określone w niej osoby uprawnione są do dopłat do kredytów mieszkaniowych. Mają również możliwość uzyskania zwrotu części wydatków poniesionych na zakup materiałów budowlanych. W ramach rozdziału drugiego cytowanej ustawy osoby fizyczne spełniające szereg wymogów – ich przytoczenie wychodziłoby poza zakres niniejszego opracowania – mogą ubiegać się o dofinansowanie wkładu własnego do kredytu zaciągniętego na własne inwestycje mieszkaniowe oraz dodatkowego finansowego wsparcia w formie spłaty części kredytu.
Dochody uzyskane przez osoby fizyczne w ramach tych dwóch form wsparcia finansowego będą na podstawie art. 21 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 2012 r., poz. 361) zwolnione z podatku. Również wspomniany wcześniej zwrot wydatków na materiały budowlane będzie na mocy przytoczonego przepisy zwolniony z PIT.
Jeżeli kupujący pozyskuje pieniądze na zakup nieruchomości, nie z kredytu, ale ze sprzedaży innej nieruchomości musi się liczyć (co do zasady) z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Odpłatne zbycie prawa nieruchomości lub jej części oraz udziału, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa użytkowania wieczystego zgodnie z ustawą z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych zalicza się do przychodów.
Podatek płacimy od dochodu, który obliczamy odejmując koszty od przychodu. W tym przypadku odejmuje się koszty poniesione w związku z nabyciem nieruchomości od ceny jej sprzedaży. Od tak obliczanego dochodu należy uiszczać PIT w stawce ustalonej ustawą. Kiedy po odjęciu kosztów związanych z nabyciem mieszkania dochód wynosi „0”albo sprzedaż następuje ze stratą, to wówczas na sprzedającym nie będzie ciążył podatek dochodowy. Natomiast sprzedaż mieszkania z „zyskiem” oznaczać będzie konieczność zapłaty PIT.
Istnieją jednak sposoby pozwalające uniknąć zapłaty podatku dochodowego, który przy dużej transakcji może stać się znaczącym obciążeniem. Szczególnie w sytuacjach, w których nabycie następuje w drodze spadku czy darowizny. Osoby nabywające w ten sposób nieruchomość nie ponoszą właściwie żadnych kosztów, które mogłyby odjąć od przychodu ze sprzedaży nieruchomości i grozi im zapłata podatku liczonego od całego przychodu.
Pierwszym i najprostszym sposobem jest sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat podatkowych od chwili nabycia. Należy pamiętać, że chodzi o lata podatkowe, a nie lata kalendarzowe, dlatego okres pięciu lat liczmy od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Okres ten jest jednak stosunkowo długi i może pokrzyżować niejedne plany życiowe.
Drugi sposób na uniknięcie zapłaty podatku dochodowego, to przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaż nieruchomości na nowy własny cel mieszkaniowy – to jest właśnie zazwyczaj najlepsze rozwiązanie dla osób, które sprzedają mieszkanie z myślą o kupnie innej nieruchomości na cele mieszkalne. By całkowicie uniknąć zapłaty podatku dochodowego, cały przychód w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego należy przeznaczy na własny cel mieszankowy (art. 21 ust. 1 pkt. 131 u.p.d.o.f.). Przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości pomniejsza się wówczas o udokumentowane wydatki na własne cele mieszkaniowe. Pozwala to na całkowite ominiecie podatku lub znaczne jego zmniejszenie.
Z zgodnie z art. 21 ust. 25 u.p.d.o.f. za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się wydatki na:
– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Przepisy dają także możliwość zaliczenia do wydatków spłat kredytów (pożyczek) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika na cele mieszkaniowe wskazane powyżej. Na podatniku będzie ciążył obowiązek wykazania, że pozyskane przychody przeznaczył na własne cele mieszkaniowe. Z ustawy nie wynika, że chwili wydatkowania środków podatnik nie może posiadać innych nieruchomości – natomiast istotny jest moment zaciągnięcia ww. kredytów lub pożyczek.
Decydując się na zakup mieszkania warto pamiętać, iż koszty zakupy mieszkania to nie tylko cena nieruchomości ale również związane z tym podatki.
Prawnik Wrocław – potrzebujesz porady lub pomocy radcy prawnego? Skontaktuj się z nami!
662 920 980
kancelaria@securum.pl