Zakup nieruchomości mieszkaniowej przez osoby fizyczne łączy się z obowiązkiem uiszczenia właściwego podatku związanego z dokonaniem transakcji. Należy jednak wyjaśnić, iż inaczej kształtuje się ten obowiązek podatkowy, gdy zakup dokonywany jest na rynku pierwotnym – bezpośrednio od dewelopera, który zazwyczaj jest płatnikiem podatku od towaru i usług (VAT), a inaczej na rynku wtórnym.
W cenie nieruchomości na rynku pierwotnym sprzedający zawrze kwotę podatku VAT i odprowadzi ją do urzędu skarbowego. By uniknąć podwójnego opodatkowania kupujący mieszkanie od dewelopera nie jest zobowiązany do zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Aktualna stawa podatku od towarów i usług w tym wypadku wynosi 8 %.
Tymczasem, przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym od innej osoby fizycznej kupujący będzie zobowiązany do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek uiszczenia tego podatku został uregulowany w ustawie z dnia 09.09.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. 2000 r. nr 86 poz. 959). Na podstawie art. 4 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) u.p.c.c. czynność zakupu nieruchomości mieszkaniowej obciążona jest 2 % podatkiem.
Podstawą opodatkowania w tym przypadku jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 6 ust. 1 pkt 1 u.p.c.c.). Wartość rynkową ocenia się według stanu z dnia dokonania czynności. Zazwyczaj wartością rynkową nieruchomości mieszkaniowej jest cena, po jakiej zgodnie z aktem notarialnym zostaje nieruchomość sprzedana.
Zgodnie z zasadą swobody umów, strony mogą swobodnie kształtować łączący je stosunek zobowiązaniowy. Wobec powyższego, strony mogłyby w umowie wykazywać zaniżoną cenę, po to by zapłacić mniejszy podatek. Trzeba więc pamiętać, że jeżeli określona przez strony wartość nieruchomości, nie odpowiada wartości rynkowej, to organ podatkowy wzywa podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia (art. 6 ust. 3 u.p.c.c.). Termin odpowiedzi na wezwanie organu wynosi nie mniej niż 14 dni. Jeżeli mimo wezwania podatnik nie określi wartości lub poda wartość nadal nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona określenia jej wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Prawo sprawdzenia wartości rynkowej nieruchomości przysługuje również organowi podatkowemu, w takiej sytuacji powołuje biegłego. Jeśli deklarowana wartość rynkowa nieruchomości jest niższa o 33 % od tej wyliczonej przez biegłego, podatnik pokrywa nie tylko brakującą część podatku, ale i odsetki oraz koszt wyceny zleconej przez organ podatkowy.
Ponieważ umowa przeniesienia własności nieruchomości wymaga pod rygorem nieważności formy aktu notarialnego, wszystkie transakcje odbywają się przed notariuszem. Z tego względu ustawodawca uczynił notariusza sporządzającego akt płatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych (art. 10 ust. 2 u.p.c.c.). Składając notariuszowi wizytę należy się więc przygotować nie tylko na zapłatę taksy notarialnej, ale także na to, że pobiera on od kupującego podatek od czynności cywilnoprawnych.
Większość mieszkań nabywana jest z wykorzystaniem finansowania w postaci kredytów hipotecznych. Kupujący powinien się więc przygotować na dodatkowy wydatek w postaci podatku od ustanowienia hipoteki. Do uiszczenia tego podatku zobowiązany jest ten, kto składa oświadczenie woli o ustanowieniu hipoteki, czyli właściciel lub właściciele nieruchomości (kupujący).
W tym przepadku nie ma znaczenia czy mieszkanie kupiono na rynku wtórnym czy pierwotnym. Obowiązek uiszczenia podatku powstaje z chwilą złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy o ustanowienie hipoteki (art. 3 ust. 1 pkt. 2a u.p.c.c.). Stawka podatku od ustanowienia hipoteki wynosi w przypadku wierzytelności istniejących 0,1 % od kwoty zabezpieczanej wierzytelności, a w przypadku wierzytelności o wysokości nieustalonej – ryczałtowe 19 zł. Hipoteka ustanowiona na zabezpieczenie kredytu hipotecznego będzie często wierzytelnością nieustaloną, bowiem w chwili zawarcia umowy strony nie są wstanie przewidzieć ile może wynieść przyszła wierzytelność powstała w związku z zaprzestaniem spłaty kredytu – do takiej wierzytelności najczęściej trzeba będzie doliczyć odsetki karne, ewentualne koszty sądowe itd.
Prawnik Wrocław – potrzebujesz porady lub pomocy radcy prawnego? Skontaktuj się z nami!
662 920 980
kancelaria@securum.pl